בשנת 2025, פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי ממשיכים לעצב מחדש את הנדל"ן בישראל, במיוחד בערים כמו תל אביב, גבעתיים, בת ים ורמת גן. עבור רוכשי דירות השוקלים לרכוש נכס יד שנייה בבניין המיועד לחיזוק או הריסה ובנייה מחדש, ייצוג משפטי אינו מותרות אלא הכרח בסיסי. בניגוד לעסקאות נדל"ן סטנדרטיות, פרויקטים אלה מגיעים עם סביבה רגולטורית, חוזית ופיננסית ייחודית המשפיעה ישירות על ערך ההשקעה שלכם, על תנאי המגורים שלכם ועל הביטחון שלכם לטווח ארוך. עורך דין נדל"ן המכיר את חקיקת ההתחדשות העירונית מבטיח שלא תירשו התחייבויות בלתי נראות, התחייבויות מעורפלות או מקום בפרויקט שעשוי לא להגיע לביצוע. בין אם אתם קונים דירה בתקווה לשיפור עתידי או נכנסים לבניין משופץ חלקית, יש לבחון את זכויותיכם לאור סטטוס הפרויקט והמסמכים המשפטיים החתומים על ידי הבעלים הקודמים. מומלץ תמיד לעבוד עם חברה מובילה בתחום שמקנה שקט נפשי כמו https://www.engelinvest.co.il/
להכיר את הסטטוס
רוכשי בתים רבים נמשכים לנכסים שהובטחו להם שדרוגים של תמ"א 38 או פינוי-בינוי, לעתים קרובות מעודדים על ידי מודעות מכירה המתהדרות ב"אושר לחידוש" או "הסכם חתום". אבל המציאות מורכבת ומשתנה מאוד. ישנם הבדלים משפטיים ומעשיים עצומים בין פרויקט הנמצא בדיונים, אחד עם הסכמה חתומה, אחר שקיבל אישור היתר, ואחד שכבר החל בביצוע. עורך דין נדל"ן בוחן את השלב המשפטי של הפרויקט, כולל מספר הבעלים המסכימים, סטטוס אישורי התכנון, והאם יש התנגדויות משפטיות, ערעורים מנהליים או סיכונים פיננסיים שעשויים להפריע להשלמתו. רכישת נכס בבניין עם פרויקט חצי אפוי יכולה להשאיר אתכם לכודים בלימבו בעלות על נכס פוחת עם התחייבויות עתידיות אך ללא ערובה לחידוש.
הנטל והיתרונות שאתם יורשים
אחת הסוגיות הנשכחות ביותר ברכישות יד שנייה בפרויקטים של חידוש היא מערכת ההסכמים שהמוכר כבר חתם עליה. אלה יכולים לכלול טפסי הסכמה, הסכמי ארגון או אפילו חוזי פיתוח מפורטים. אם אתם רוכשים את הדירה, אתם יורשים התחייבויות אלה. עורך דין ינתח ביסודיות האם המוכר חתם על התחייבויות מחייבות מבחינה משפטית שעשויות להשפיע עליכם: האם אתם צפויים לפנות את הנכס תוך 90 יום ממועד ההודעה? האם אתם מוותרים על פיצוי אם מתרחשים עיכובים? האם החוזים מזכים את היזם לשנות את גודל הדירות או את מיקום הקומה? במקרים מסוימים, קוני דירות גילו שירשו יחידה ללא זכויות חניה מוגנות או עם התחייבויות שהפחיתו משמעותית את ערך המכירה החוזרת.
עלויות מעבר לתג המחיר
בעוד שקונים רבים מאמינים שתמ"א 38 מגיע "ללא עלות לבעלים", זה לא תמיד נכון בפועל. במקרים מסוימים, בעלי בתים נדרשים לשלם עבור ייצוג משפטי, מס שבח, אגרות עירוניות או עלויות בלתי צפויות של מעבר ואחסון במהלך הפינוי. יתר על כן, יזמים מסוימים מגלגלים מע"מ, דמי רישום משפטיים או תחזוקת מבנים של הדיור הזמני לדיירים. עבור קונים יד שנייה, עלויות אלו עשויות שלא להיות מצוינות בבירור בחוזה המכירה. עורך דין נדל"ן מוסמך סוקר את כל שרשרת הפיננסים ומוודא שכל הסעיפים הקשורים לתשלומים חד פעמיים וחוזרים כאחד שקופים ומקובלים. במקרים מסוימים, הם אף עשויים לנהל משא ומתן על התחייבויות מופחתות או להבהיר אחריות באמצעות הסכמים נלווים.